O escopo do trabalho do síndico é vasto. Um mar de responsabilidades. Das obrigações fiscais aos problemas de relacionamento entre os moradores, tudo passa pelo exercício do mandato do cargo.
O síndico tem um enorme poder de impacto no condomínio. Dá para mudar para muito melhor um empreendimento com um bom gestor.
Também é importante saber que a atuação do síndico tem limites dentro do condomínio. Não é por ser o representante eleito por aquela comunidade que ele pode fazer qualquer coisa.
Aliás, esse perfil de síndico “dono do condomínio” está caindo em desuso. Hoje em dia, a vida em comunidade pede, cada vez mais, um gestor transparente e aberto ao diálogo.
A lei, e mais precisamente o Código Civil, lista diversos deveres do síndico, como a conservação e manutenção das áreas comuns do condomínio, cumprir e fazer cumprir as regras e as decisões assembleares, manter o seguro do condomínio em dia, entre muitas outras obrigações.
Daí vem a dificuldade: como saber o que o síndico pode fazer ou não? O que extrapola a atuação do síndico?
“O síndico deve ter conhecimento que, além de não ser o dono do condomínio, ele deve seguir e fazer seguir o que foi decidido em assembleia. Também é importante lembrar que essas decisões assembleares devem estar de acordo com a lei”.
Pensando nisso, elaboramos abaixo uma lista do que o síndico pode ou não fazer, e em quais condições!
Confira e mande suas dúvidas nos comentários para entrarem em nossa próxima atualização!
O QUE O SÍNDICO PODE FAZER
Parte administrativa:
Contratar uma administradora conforme o artigo 1348 do Código Civil, que diz: “O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”. O ideal, porém, é que ao trocar de prestadora de serviços, a escolha seja comunicada na próxima assembleia (Saiba mais sobre troca de administradora);
Solicitar cotações de serviços e produtos seja via administradora, zelador ou plataformas digitais;
Cobrar que os serviços executados no condomínio sejam feitos de acordo com os contratos acordados entre os prestadores de serviço;
Pagar em dia as contas do condomínio e seguir o que foi acordado na previsão orçamentária;
Inadimplência:
Cobrar os devedores do condomínio, nos termos acordados pela convenção condominial, de maneira amigável;
Dividir com a comunidade o número de unidades inadimplentes, assim como quais são e o total da dívida;
Efetuar cobrança extrajudicial via empresas especializadas. Geralmente esse custo fica a cargo do inadimplente;
“Acompanhar de perto a inadimplência é fundamental para uma gestão atenta e bem sucedida. O síndico deve acompanhar esse número, de preferência, mês a mês”.
Funcionários:
Contratar e demitir funcionários, desde que a decisão não impacte nas contas do condomínio;
Optar por uma empresa terceirizada, desde que não gere alterações nas contas do condomínio;
Acompanhar de perto o trabalho dos funcionários do condomínio – sejam orgânicos ou terceirizados – para se certificar de que estão executando bem suas funções;
“Aqui é importante ressaltar que, caso opte por uma empresa terceirizada, o síndico deve acompanhar, mês a mês, se a mesma está honrando com os encargos trabalhistas e previdenciários dos seus funcionários”.
Relacionamento com os moradores:
Fazer cumprir a convenção e o regulamento interno e, em casos de infração às regras por parte dos moradores, aplicar as penalidades cabíveis, como advertências e multas;
Executar campanhas de conscientização junto a moradores e funcionários sobre os mais diversos temas;
Dar plantão presencial, uma vez por mês (ou mais, se houver demanda e disponibilidade), para conversar pessoalmente com os moradores e tirar suas dúvidas;
Sugerir melhorias nas regras da coletividade e de uso das áreas comuns, a serem votadas e aprovadas em assembleia;
Compartilhar a tomada de decisões com o corpo diretivo. Isso não exime o síndico da sua responsabilidade, mas ajuda a justificar informalmente a necessidade de medidas e decisões mais imediatas do dia a dia;
Ajudar moradores a tentarem se entender pelo diálogo, quando há reclamações envolvendo as partes.
“Hoje em dia, as pessoas querem poder acompanhar a gestão do condomínio de uma forma simples e transparente – e o síndico deve proporcionar isso aos moradores”.
Benfeitorias:
Exigir apresentação de um plano de obras por parte dos condôminos, dependendo da benfeitoria a ser realizada em sua unidade, antes do seu início. O plano deve estar nos moldes da norma ABNT NBR 16.280;
Executar obras emergenciais, como um cano que estourou e precisa de reparo imediato. Para isso, porém, vale salientar que não precisa ser síndico, qualquer condômino pode estar à frente da situação, que pede uma ação imediata;
“Caso o síndico não tenha muito conhecimento sobre o tema, ele pode contratar um profissional da área para fazer essa interface com o engenheiro da empresa contratada, por exemplo. É uma forma de ter certeza que está tudo caminhando como deveria”.
O QUE O SÍNDICO NÃO PODE FAZER?
Parte administrativa:
Contratar serviços que impactem no equilíbrio das contas do condomínio, como obras não emergenciais ou de ‘embelezamento’ sem contar com anuência prévia da assembleia;
Deixar de prestar contas anualmente ou quando requisitado;
Reter documentos quando for deixar sua gestão;
Deixar vencer contratos, como de seguro do condomínio e de manutenção dos elevadores;
Não renovar documentos obrigatórios, como o AVCB ou o laudo do para-raios, quando vencerem;
Gastar além do que consta na previsão orçamentária aprovada, sem justificativa;
Deixar de pagar compromissos do condomínio, como direitos trabalhistas de funcionários, contratos e contas de consumo;
Usar o fundo de reserva para pagar as contas do dia a dia;
Inadimplência:
Cobrar de forma constrangedora os condôminos devedores;
Expor nome e número da unidade devedora em locais como quadro de avisos ou elevador;
Deixar de cobrar os devedores;
Conceder descontos aos inadimplentes como parte do acordo;
Não acompanhar de perto a inadimplência do condomínio;
“O síndico deve acompanhar de perto os devedores do condomínio, mas deve fazê-lo dentro dos limites legais. Caso contrário, o condomínio fica exposto a ações judiciais”.
Funcionários:
Ser grosseiro no trato com os funcionários, sejam eles orgânicos ou terceirizados
Dar ordens diretamente a funcionários terceirizados. Isso pode configurar subordinação e causar problemas trabalhistas. As sugestões devem ser dadas diretamente à empresa contratada, que repassará à equipe.
Relacionamento com os moradores:
Negligenciar regras de convivência e deixar de advertir e multar moradores transgressores das normas;
Proibir a entrada de visitantes autorizados pelas unidades, de acordo com o que está previsto nas regras do empreendimento;
Não se comunicar bem com os moradores, deixando de responder perguntas, por exemplo (Sites e redes sociais para condomínios);
Tomar partido em conflitos envolvendo moradores, escutando mais um lado do que outro, ou multando um condômino com base apenas na palavra de outro;
Invadir a intimidade dos moradores, como entrar na unidade sem a permissão dos mesmos;
Deixar de comunicar aos moradores quando o condomínio for acionado judicialmente;
Implementar alterações que impactem no regulamento interno ou na convenção do condomínio sem anuência assemblear prévia;
“O síndico deve ter muito cuidado e ser sempre o mais imparcial possível em casos de problemas de convivência entre unidades, principalmente se envolver pessoas de relacionamento próximo”.
Benfeitorias:
Permitir reformas nas unidades sem que os condôminos apresentem um plano de obras em conformidade à norma ABNT NBR 16.280, que seja aprovado por um especialista;
Contratar empresa para fazer uma obra na área comum que não ofereça uma ART ou RRT. O condomínio também deve seguir o que diz a NBR 16.280;