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Caminhos Judiciais ao inadimplente do condomínio



Muitos condomínios enfrentam o problema da inadimplência no seu cotidiano. Se muitos deixam de pagar, oneram ainda mais aqueles que mantém suas contas em dia. Porém, no afã de cortar gastos e de incentivar os devedores a pagar os atrasados, é possível que o síndico ou o corpo diretivo fique perdido no que se pode ou não fazer. Veja abaixo nove penalidades que o condomínio pode, ou não, aplicar aos seus inadimplentes.

1) Multa de 2%, Juros e Proibição de votar – PODE

Penalidades permitidas para o inadimplente, segundo o Código Civil:

- Multa de 2% e juros de até 1% ao mês - ou conforme a convenção determinar -correspondentes às taxas em atraso.

- Proibição de votar e ser votado em assembleias.

- Atenção: De acordo com o Código Civil, multa pós vencimento superior a 2% não é permitida. Alguns condomínios, no intuito de favorecer os bons pagadores, promovem descontos para quem paga em dia.


2) Protesto de boletos vencidos – PODE (SP, RJ, CE, AM)

Em alguns estados do país já é possível aplicar esta prática de forma Legal. É importante saber como fazer o protesto adequadamente. Caso isso não ocorra, o condomínio fica sujeito a ações de danos morais, caso cadastre nos sistemas de proteção ao crédito o devedor errado.


3) Lista com nome de devedores – NÃO RECOMENDADO

Afixar lista enumerando quem está inadimplente com o condomínio em locais como elevador e quadro de avisos não é recomendado. Os advogados ouvidos explicaram que a ação pode ser interpretada como dano moral ao condômino. Veja a legislação que pode ser invocada em uma ação deste tipo:

Artigo 345 do Código Penal (do Capítulo III- Dos Crimes Contra a Administração da Justiça): "Exercício arbitrário das próprias razões: Fazer justiça pelas próprias mãos, para satisfazer pretensão, embora legítima, salvo quando a lei o permite: Pena- detenção, de 15 (quinze) dias a 1 (um) mês, ou multa, além da pena correspondente à violência".

4) Suspensão do uso de áreas de lazer do condomínio – DEPENDE

Há advogados que concordam com a prática, principalmente se a área em questão gerar custos ao condomínio, como saunas e áreas de lazer. Para se proteger de futuras ações, o condomínio deve ter cautela e registrar esse tipo de decisão em assembleias.


5) Corte de água via Hidrômetros Individuais – DEPENDE

Em condomínios com hidrômetros individualizados, dependendo do caso, pode existir a possibilidade de corte no fornecimento de água. A medida pode gerar certa economia para o condomínio, mas o deixa bastante suscetível a ação judicial, já que a água é considerada elemento fundamental à Habitação. Caso haja realmente interesse em implementar esse tipo de medida no condomínio, deve haver uma votação em assembleia antes de cortar, ou diminuir, a água da unidade em questão.


6) Penhora - PODE

- A penhora e leilão da unidade devedora é o clímax da ação judicial. É o último ponto antes de o condomínio receber os seus atrasados.

- Não é sempre que o bem penhorado é o imóvel. Caso o devedor disponha de outros bens, como automóveis, também é possível leiloá-los.

- A jurisprudência registra mais comumente a penhora do imóvel, mas em dívidas menores, há casos de penhora de carros.

- Vale lembrar que, caso o morador esteja devendo para terceiros, o condomínio tem preferência na hora de receber seus atrasados.


7) Inscrição no SPC/ SERASA – DEPENDE

- A inscrição no SPC só é possível mediante acordo entre o sindicato patronal dos condomínios da região e a associação comercial. O SERASA só tem aceito inscrição de devedores cujo título (boleto) já tenha sido protestado.

- Em Estados onde o protesto de boletos vencidos não é legalizado, esta prática não é recomendável, pois não é consenso entre os juristas que a inscrição de condôminos inadimplentes seja legal. Assim, num eventual processo por danos morais e materiais contra o condomínio, há risco de condenação.


8) Multa pós-condenação na Justiça – PODE

- Desde junho de 2006, a Justiça se tornou mais rigorosa a cobrança dos condomínios em atraso com a entrada em vigor da lei 11.232/2005, no dia 23/6/2006.

- Com a mudança, o valor devido após a condenação na Justiça deve ser pago em até 15 dias. Se esse prazo não for cumprido, automaticamente será acrescida multa judicial de 10% sobre o débito.


9) Multa Punitiva – DEPENDE

A multa punitiva é estipulada pelo artigo 1337 do Código Civil, para o condômino que é devedor contumaz – ou seja, aquele que reiteradamente não está em dia com as suas obrigações no condomínio. Para se aplicar a multa, que pode chegar a cinco vezes o valor da taxa condominial, é necessária que haja aprovação em assembleia, com deliberação de três quartos dos condôminos.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Fontes consultadas: Marcelo Manhães, advogado  e presidente da comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP, Cristiano de Souza, advogado e colunista do SíndicoNet, Daphnis Citti de Lauro, advogado especializado na área condominial

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